1月11日，佛罗里达州棕榈滩花园的住宅。摄影师：Zak Bennett/彭博社
随着关键的春季购房旺季临近，房地产经纪人终于有了新的卖点：三年来最低的抵押贷款利率。
最大的问题是，这是否足以吸引犹豫不决的买家进入市场。
房地美周四的数据显示，30年期固定贷款的平均利率为6.06%，低于上周的6.16%，是自2022年9月以来的最低水平。这也是利率上次低于6%的时候。
贷款成本是唐纳德·特朗普总统旨在提高住房负担能力提案中的一个关键目标。在上周他宣布一项2000亿美元的抵押贷款债券购买计划后，贷款成本有所下降。长期居高不下的利率已经使潜在的买家和卖家多年来都处于观望状态。
Redfin自2012年以来的数据显示，最近，房屋购买合同签署量在12月降至有记录以来最低的季节性调整水平，仅2020年4月疫情封锁期间的情况除外。
在某些方面，购房者的处境已经在改善，库存略有上升，房价涨幅趋于平缓，利率也从2025年初的7%左右有所下降。然而，许多房地产专家表示，要真正激活市场，抵押贷款成本必须大幅下降。这是因为很少有贷款利率较低的房主愿意出售房屋，转而承担更高的利率去购买新房。
据数据追踪公司Ice Mortgage Technology的数据显示，大约十分之七的借款人锁定了低于5%的利率。
一位房产经纪人（对吧）在1月11日于佛罗里达州棕榈滩花园一处房屋的开放日期间，带领邻居们参观。摄影师：Zak Bennnett/彭博社
“这是一项权衡”
Compass Inc. 的数据显示，考虑到收入增长，现在的房价实际上比 2020 年以来更实惠。但该经纪公司的首席经济学家 Mike Simonsen 表示，在像现在这样的经济不确定时期，买家往往会犹豫不决。
他说：“这是更低的利率和工作不安全感之间的权衡。2026年春季的情况仍有待观察，关键是哪个因素会占据上风。乐观的观点是，到早春，情况会比去年春天好得多。”
休斯顿高端住宅经纪人 JD Adamson 表示，购物者也不满意目前市场上可供选择的房源，这就是为什么房源长期滞销的原因。他说，他希望在几个月后旺季开始时这种情况会有所改变。
他说，借款人已经能够获得低于 6% 的贷款（可调节利率抵押贷款），这是一个心理门槛。
Adamson 说：“我们一直在等待突破这个门槛，这是一个很好的卖点。”
但 Ice Mortgage Technology 的数据显示，超过一半的借款人的利率低于 4%，这表明成本必须降至该水平以下，许多房主才会考虑搬家。
“我们还远未达到这个数字会真正有意义的程度，”伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校的金融学教授朱莉娅·丰塞卡说道，她曾研究过抵押贷款利率对房屋库存的影响。“很难知道这个数字要达到多少才能改变现状——3%会奏效，但越接近人们当前的利率，解锁的借款人就越多。市场何时才能看起来正常？这很难说。”
1月11日，在佛罗里达州棕榈滩花园市的一处房屋开放日上，一位潜在买家正在看房。摄影师：Zak Bennnett/彭博社
“沧海一粟”
特朗普与美联储主席杰罗姆·鲍威尔的斗争所引发的混乱，不一定会导致更低的利率。风险在于，如果投资者开始质疑美联储的独立性，可能会推高国债收益率，从而影响抵押贷款利率。
经济状况——尤其是通货膨胀和就业——将是决定房地产市场走向的关键因素，凯投宏观（Capital Economics）北美经济学家托马斯·瑞安表示。 他说，仅靠特朗普的债券购买可能对消费者没有太大帮助。
“我们认为，2000亿美元的购买额对于抵押贷款支持证券市场来说只是杯水车薪，”瑞安说。“这还不够。”
该公司表示，到今年年底，利率将稳定在6.5%，该公司最近将其预测从6.75%下调。
不过，很大程度上取决于地理位置。 在东北部和中西部地区，房价快速上涨，库存紧张，风险在于较低的利率可能会通过增加买家之间的竞争来推高房价。 阳光地带等较弱地区的购房者将受益，因为他们有大量的房源可供选择。
在北加州，由于买家兑现科技股，人工智能财富效应提振了销量。 Compass公司位于旧金山以南伯林盖姆的经纪人亚历克斯·林表示，他的客户仍然密切关注抵押贷款利率。
林表示，购房者看到了在价格上涨之前采取行动的机会，如果利率随后下降，他们可以随时进行再融资。 上周末，他在圣布鲁诺一栋面积适中的1300平方英尺（121平方米）的房屋的拥挤开放日期间没有休息时间，他将该房屋的标价定为129.8万美元。
“他们认为房价会上涨，这将使他们买不起房，”林说。
原文链接：https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-01-15/mortgages-at-6-pose-critical-test-for-frozen-us-housing-market?srnd=homepage-americas
