限制大型投资者参与住宅房地产活动的法律可能意味着用于建造新供应的资金减少
21世纪住房之路法案影响着拥有大量住房投资组合的投资者。ZAK BENNETT/BLOOMBERG NEWS
一项新法律旨在让华尔街投资者在现有住房市场中感到不受欢迎，同时敦促他们增加供应。这是一项棘手的平衡行为，失败将导致租金上涨。
根据《21世纪住房之路法案》（尽管特朗普总统拒绝签署，该法案仍于上周通过成为法律），已经拥有350套以上家庭住房的投资者不得再从现有住房存量中购买任何房产。然而，也有几个例外。一是购买需要大量翻新以至于普通买家不想要的房屋。另一个是租户获得最终拥有房屋的权利。
新规定有效终止了过去15年里强大投资者用来积累大量家庭住房投资组合的所谓“分散式布局”策略。任何尚未形成规模的房东将很难通过豁免条款扩大其投资组合。
大型房东正被鼓励将资金投入到“只租不售”的建设领域。这意味着要承担开发风险，并从零开始建设整个租赁社区。在一个区域建设整个租赁社区的好处是，与分散在不同社区的房屋相比，它们的维护成本要低得多。
“只租不售”的建设不受新法律的限制。与多户公寓楼一样，它是住房市场中大型投资者可以继续自由运营的领域。“只租不售”社区的独立屋往往吸引那些公寓已无法满足其需求的年轻家庭，或想要宽敞住房的退休人员。这些社区的租户往往比租住公寓的人居住时间更长。
企业房东一直必须容忍一定程度的政治风险，因为他们介入住房市场并不受欢迎。但国会两党几乎一致支持这些限制，这吓坏了投资者。
显然，伤害华尔街房东的措施是赢得选票的。任何考虑将资金投入住房市场的人，即使是投入到这项最新法律鼓励的领域，现在也必须权衡未来政府可能进一步收紧规则的风险。
“只租不售”投资的回报似乎不足以弥补风险。根据世邦魏理仕（CBRE）的数据，这些租赁社区产生的运营收入占资产价值的平均资本化率（Cap Rate）约为5%至5.5%。鉴于10年期美国国债收益率目前约为4.6%，对于一个日益敏感的行业来说，这并不是很有吸引力。
投资者出售“只租不售”资产的选择也少于分散式住房。由于独立屋有需求，投资者可以将单个单元以比投资者愿意支付的价格高10%到20%的价格出售给普通买家。“只租不售”社区很难（在某些分区规定下甚至不可能）以这种方式单独出售给消费者。
房东似乎已经在削减风险敞口。根据住房数据分析公司ResiClub的联合创始人兰斯·兰伯特（Lance Lambert）的数据，今年第二季度，八家大型机构投资者净卖出了3000多套房屋，净卖出活动比去年同期增加了五倍。
这不足以对房价造成显著影响，但这是投资者重新评估其投资组合的早期迹象。业内专业人士表示，一些小型投资者计划通过随着时间推移向个人购房者出售房屋，或将其整个投资组合出售给另一位投资者，从而永久性套现。该法律并未阻止企业房东之间互相出售现有房产。
这一趋势可能会提振最大的上市房东，如American Homes 4 Rent AMH 2.48%涨幅；向上箭头和Invitation Homes INVH 2.01%涨幅；向上箭头，它们拥有雄厚的财力来收购小型竞争对手的投资组合。这两家公司的股价均较今年早些时候的低点上涨了约五分之一，当时一项更为严厉的法案版本正在流传，该版本最终通过了。
私人股本巨头旗下的企业房东也可能在小型投资者决定出售时收购资产。黑石集团拥有Home Partners of America，该公司拥有约2万套家庭住宅，而Cerberus Capital Management则拥有FirstKey Homes。
养老基金和多元化商业地产基金等更广泛的投资者可以将资金投向政治敏感度较低的资产，如物流仓库或私人信贷。近期“先建后租”的表现让他们更容易选择放弃。世邦魏理仕的数据显示，5月份租金与一年前持平。
由于可用资金减少，租赁住房供应可能会收紧并推高租金。这最终会伤害到新法律试图帮助的一群人——那些试图进入住房阶梯的租房者。
原文链接：https://www.wsj.com/economy/housing/evicting-wall-street-from-the-housing-market-will-be-messy-1c40a119?mod=economy_lead_story
