政府表示更多提案正在酝酿中，但尚未解决造成可负担性危机的根本原因，即供应短缺问题。
去年在加州赫拉克勒斯建造新房的建筑工人。JUSTIN SULLIVAN/GETTY IMAGES
特朗普总统正致力于解决住房负担能力危机，这个问题根深蒂固于经济之中，导致购房市场已经连续三年处于冰冻状态。
特朗普上周在他的社交媒体账户上公布了新的住房提案，重点是帮助购房者和降低抵押贷款利率。
特朗普于周三启动了他的新住房议程。他宣布将采取措施禁止华尔街公司购买房屋，以减轻首次购房者的竞争压力。
一天后，总统表示，他将指示政府支持的抵押贷款融资公司房利美和房地美购买 2000 亿美元的抵押贷款债券，经济学家认为此举可能会导致抵押贷款利率下降。根据抵押贷款新闻日报（一个追踪房屋贷款利率的机构）的数据，30 年期固定抵押贷款的平均利率在周五降至 2023 年以来的最低水平。
特朗普的重点是提高购房者的购买力。行业分析师和经济学家表示，政府还必须找到有效增加房屋供应的方法，因为目前美国面临着全国范围内数百万套房屋的短缺。
特朗普总统周五在白宫。ALEX WONG/GETTY IMAGES
本届政府最新的提案也没有直接解决租房者的负担能力问题。
政府表示，还有更多的提案正在制定中，并将在本月晚些时候在瑞士达沃斯举行的经济峰会上公布。
本届政府的住房融资负责人比尔·普尔特上周表示，他已经考虑了30到50个其他的住房市场方案。
周五，在与记者交谈时，他提出了“可携带抵押贷款”的可能性——这个想法将允许想要搬家的房主带着他们现有的抵押贷款利率一起走。
“我们专注于让真人以自然想要的方式住进房子，”普尔特在接受《华尔街日报》采访时说。
其他共和党人也在发表意见。密苏里州参议员乔什·霍利在社交媒体上建议，美国应该允许人们通过从他们的退休账户中提取资金来为房屋的首付筹集资金，而无需支付罚款。
目前，特朗普的住房提案引发了人们对这些政策将如何实施的疑问，而且至少其中一项需要国会批准。
即使特朗普成功地降低了抵押贷款利率，并为死气沉沉的房地产市场注入了新的活力，他也可能无法获得他想要的结果。如果政府政策过度刺激购房者的需求，而不增加房屋的供应，那么当更多的买家争夺有限数量的房屋时，它们可能会推高价格。
“如果你要做所有这些需求方面的事情，而你没有任何供应方面的事情，你就会让问题变得更糟，”美国企业研究所AEI住房中心联合主任埃德·平托说。
在住房供应没有增加的情况下，刺激需求的尝试可能会推高价格。 大卫·扎卢博夫斯基/美联社
特朗普的发言人表示：“特朗普总统致力于通过消除不必要的繁文缛节、增加供应和降低成本，让实现美国人拥有住房的梦想变得更容易和更负担得起。”
住房成本已上升到美国人财务焦虑的首位，并且该问题在去年秋季民主党的选举胜利中发挥了作用。 自 2019 年以来，房价上涨了 50% 以上，而租金以历史性的速度上涨并保持高位。 抵押贷款利率是 2021 年的两倍多。
根据 YouGov 上个月的一项民意调查，近八成美国人表示，在他们所在的社区找到负担得起的住房要么非常困难，要么有点困难。
一些特朗普的顾问和住房产业的游说者正在推动有利于建筑商的政策。行业领导者表示，他们的想法包括扩大对开发商的税收抵免和放宽建筑法规。
Pulte公司和商务部长霍华德·卢特尼克多次与住宅建筑商会面。最初的会议是对抗性的。据一位知情人士透露，最近，卢特尼克询问建筑商他们想要什么样的激励措施。
“卢特尼克部长专注于降低住房成本，”商务部的一位代表说。
然而，总统认为供应有限是有好处的。他在12月底的新闻发布会上表示，快速增长的房屋价值让许多美国房主变得富有。
“如果你突然创造大量的住房，它会压低房价，”他说。“所以我想照顾那些拥有房屋的人，他们的房屋价值达到了他们从未想过的程度……同时，我想让人们有可能去买房。”
房地产行业的专业人士对特朗普最近的一些提议表示欢迎，但表示这些提议未能解决更大的住房负担能力问题。
凤凰城地区的房地产经纪人特雷弗·哈尔彭表示，禁止大型投资者购买独栋住宅可以帮助首次购房者购买价格较低的房屋，或者那些依赖首付援助的人。
“我们确实看到在该价格范围内的消费者输给了那些更有钱的买家，”他说。
工人们上个月在俄克拉荷马州育空地区一栋在建房屋前完成了一条混凝土车道。图片来源：NICK OXFORD/BLOOMBERG NEWS
拥有超过1000套房屋的大型投资者仅持有美国房屋总量的很小一部分，但他们近年来一直是活跃的买家，尤其是在凤凰城和亚特兰大等快速增长的地区，他们专注于平均价格或低于平均价格的郊区房屋。
购房者还面临其他不利因素。许多购房者正在应对更高的房屋保险、财产税和房主协会会费。房地产经纪人表示，对工作保障的担忧也在增加，这使得更多的人犹豫是否购买房屋。
“每个人都过度关注利率，但在我看来，这只是故事的一半甚至更少，”德克萨斯州奥斯汀市经纪公司Bramlett Partners的所有者埃里克·布拉姆莱特说。
经济学家也表示担忧，在没有增加供应的计划下刺激房屋购买将扩大房主和那些买不起房的人之间的贫富差距。
哥伦比亚大学商学院房地产和金融教授Stijn Van Nieuwerburgh说：“每当我们补贴抵押贷款时，猜猜会发生什么？这都会被资本化到房价中。”“所有这些需求补贴在一个不提供新住房的世界里都没有真正起作用。”
原文链接： https://www.wsj.com/economy/housing/trumps-new-housing-strategy-is-all-about-boosting-buyers-now-f6a3f6a6?mod=economy_lead_pos1
