在特朗普将建筑出租行业从其针对大型投资者的法规中豁免后，该行业似乎已准备好腾飞。
在佐治亚州洛根维尔建造的一栋单户住宅，作为出租房。图片来源：DUSTIN CHAMBERS FOR WSJ
特朗普总统正将矛头指向购买独栋住宅的大型机构投资者。但华尔街的一个活跃于房地产市场的集团却有望从他的打压行动中获益。
建造出租业务不在特朗普限制大型投资者购买房屋的行政命令范围内。所谓的“建而出租”（BTR）开发商专门建造新的独栋住宅社区，目的是将其出租，或者将其出售给机构投资者。
这是独栋住宅租赁行业中一个规模虽小但不断增长的领域。“建而出租”通常能够避免引起美国政客的不满，因为它允许机构投资者拥有住房，而无需与个人购房者竞争现有的住房存量。
近年来，“建而出租”在华尔街已经变得越来越受欢迎。像Invitation Homes和Pretium Partners这样的大公司仍然会购买一些现有房屋，但它们在其独栋住宅租赁业务中正越来越多地转向“建而出租”。
现在，随着特朗普新的豁免政策出台，这种逐渐向“定制出租住宅”（BTR）模式转变的趋势，正蓄势待发地转变为一场全面的冲刺。
“这种模式必然会发生改变，” Northmarq的投资销售主管Trevor Koskovich说。“这对定制出租住宅领域来说是件好事。”
随着时间的推移，这种转变可能会从根本上改变美国的郊区。定制出租住宅社区主要在郊区扩张，因为它们需要城市里无法提供的大片土地。Homes.com的首席住宅经济学家Brad Case说，这意味着历史上由房主主导的社区，可能会出现大量新的租赁社区。
“如果业主和租户的比例发生一些变化，我不会感到惊讶，”他说。
如果没有国会法案，白宫限制机构住房投资者的能力有限。尽管如此，特朗普决定将定制出租住宅从他的打击范围内排除，预计将改变一个有十年历史的行业。
在2007年开始的次贷危机之后，华尔街涌入了单户住宅租赁市场。随着美国房地产市场崩盘，私募股权公司投资数十亿美元，廉价收购被取消抵押品赎回权的单户住宅残骸。
Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Pretium都是在2012年成立的，当时单户住宅租赁行业在全国蓬勃发展。这些公司表示，它们在理想的社区提供租赁房屋，这些社区拥有良好的学校，但租户无力购买。
近年来，随着房价和利率飙升，购买零散房屋的业务大幅放缓。约翰·伯恩斯研究与咨询公司的数据显示，在2023年第一季度，抵押贷款利率几乎翻了一番的一年后，大型单户住宅租赁公司购买的房屋数量比上一年减少了75%。
与此同时，更多的定制出租住宅公司如雨后春笋般涌现。机构住房投资者开始直接从顶级住宅建筑商，如D.R. Horton和Lennar，购买大量新建房屋的投资组合。
约翰·伯恩斯的数据显示，自2012年以来，美国已经建造了超过321,000套定制出租住宅。其中超过四分之三的新供应是在过去五年里建造的。
Pretium联合总裁斯蒂芬·舍尔说：“这项业务的早期阶段都是关于逐一购买房屋的。现在已经完全脱离了那种模式。”
投资者已经开始青睐定制出租住宅，原因有几个。随着房屋变得越来越昂贵，对长期租赁的需求也在增长，尤其是在一些购房者无力负担的昂贵郊区。而且，与分散在不同地区的单个房屋相比，集中的定制出租住宅社区对于公司来说管理成本更低。
定制出租住宅模式还为住房投资者提供了一种防御手段，以应对越来越多的政治攻击，这些攻击指责他们让个人买家无力实现拥有住房的美国梦。
现在，特朗普的豁免为定制出租住宅提供了额外的掩护：“我们是解决方案的一部分，”定制出租住宅开发商Quinn Residences的首席执行官Richard Ross说。“我们正在从头开始建设整个社区。”
特朗普的目标反而是那些购买现有房屋的大型机构住房投资者。这项努力旨在解决高昂的住房成本问题——这是今年中期选举前选民最关心的问题。
住房经济学家表示，禁止机构投资者对个人买家解锁住房所有权几乎没有作用。约翰·伯恩斯的数据显示，过去几年里，拥有100套或更多房产的机构房东平均只占美国所有房屋销售的1%，尽管在一些热门市场，包括休斯顿、凤凰城和拉斯维加斯，大型投资者在房屋销售中所占的份额更大。
关于特朗普的BTR豁免，仍然存在疑问。该行政命令要求对“专门建造出租房屋”进行“有针对性的例外”处理。这可能意味着，如果机构投资者委托建筑商新建独栋出租社区，或自行开发，他们将是安全的。
但这并没有明确是否包括那些在决定建造用于出售还是出租的房屋之前，先向机构投资者推销土地的房屋建筑商。
随着参议院成员准备立法限制投资者在住房市场的活动，许多公司暂停了新的独栋出租房屋交易，直到新的规则被制定。但至少目前，BTR开发商和投资者都松了一口气。
“BTR会成为赢家吗？”纳什维尔的建造出租开发商布鲁斯·麦克尼拉吉说。“我认为会。”
原文链接：https://www.wsj.com/economy/housing/these-developers-stand-to-win-in-trumps-housing-investor-crackdown-fed348a7?mod=economy_lead_story
